Emsal (KAKS) nasıl hesaplanır?
1.000 m²'lik bir parsel üzerinden, net parselden daire sayısına kadar bütün hesabı adım adım yapıyoruz. Her adımın dayandığı yönetmelik maddesi yanında.
Emsal, bir parselde toplam ne kadar inşaat yapılabileceğini belirleyen katsayıdır. Yönetmelikteki adı KAKS, yani kat alanı kat sayısıdır. Hesabın kendisi tek satırdır, ama sonucu değiştiren üç ayrıntı var: hangi alan üzerinden hesaplandığı, emsale dahil olmayan alanlar ve TAKS ile birlikte nasıl çalıştığı.
1. Önce net parsel bulunur
Emsal, tapudaki alan üzerinden değil, net imar parseli üzerinden hesaplanır. İmar uygulaması görmüş bir arsada, yol ve yeşil alan gibi kamu alanları için düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilir. Bu pay yasal olarak en fazla %45 olabilir.
| Adım | Değer |
|---|---|
| Tapu alanı | 1.000 m² |
| DOP kesintisi (%35) | −350 m² |
| Net imar parseli | 650 m² |
Yönetmelik bunu açıkça söyler: taban alanı ve emsal hesabı net imar parseli alanı üzerinden yapılır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 5/5). DOP daha önce kesilmişse tekrar kesilmez; imar durum belgenizde net alan yazıyorsa onu kullanın.
2. Emsale esas inşaat alanı
Hesabın kendisi burada: net parsel × emsal.
| Hesap | Sonuç |
|---|---|
| 650 m² × 1,50 | 975 m² |
Bu 975 m², binanın emsale esas alanıdır. Yani satılabilir konut alanının tamamı değil, yönetmeliğin "emsale konu" saydığı alandır.
3. TAKS: binanın zemine oturduğu alan
Emsal toplam inşaatı, TAKS ise binanın zeminde kaplayacağı en büyük alanı sınırlar. İkisi birlikte çalışır.
| Hesap | Sonuç |
|---|---|
| 650 m² × 0,30 (TAKS) | 195 m² taban alanı |
| 975 ÷ 195 | 5 kat gerekiyor |
Plan 5 kat veriyorsa emsal tam kullanılır. Plan 3 kat veriyorsa 195 × 3 = 585 m²'de kalırsınız, emsalin 390 m²'si kullanılamaz. Tersi de olur: plan 8 kat veriyorsa zemin katta TAKS'ı tam kullanıp kalan emsali üst katlara yayabilirsiniz, bina yukarı doğru daralır.
Plan TAKS vermemişse ayrık ve blok nizamda TAKS %40'ı geçemez (md. 5/6). Çekme mesafeleri verilip TAKS verilmeyen parsellerde ise çekme mesafelerine göre uygulama yapılır ve TAKS %60'ı aşamaz.
4. %30 emsal harici alan
Balkon, merdiven evi, asansör boşluğu gibi alanlar emsale dahil edilmez. Ama sınırsız değil: emsal harici alanların toplamı, emsale esas alanın %30'unu aşamaz (md. 5/8).
| Kalem | Alan |
|---|---|
| Emsale esas alan | 975 m² |
| %30 emsal harici hak | 292,50 m² |
| Toplam inşaat alanı | 1.267,50 m² |
%30'a dahil olanlar
- Balkonlar ve açık çıkmalar: bağımsız bölüm net alanının en fazla %20'si
- Açık veya kapalı merdiven evi, kat ve ara sahanlıklar
- Zorunlu kapıcı dairesinin 70 m²'si
- Bodrumdaki ortak sosyal ve spor alanları: emsalin %5'i ve en fazla 1.000 m²
%30'a dahil olmayanlar
- Bodrumdaki zorunlu otopark alanının 2 katı
- Sığınak, asansör boşluğu, merdiven, şaft, tesisat alanları (asgari ölçülerde)
- Mescit: konutta 150 m², konut dışı yapılarda 300 m²
- Çocuk oyun alanı ve bakım ünitesi: toplam 100 m²
5. Kaç daire çıkar?
Toplam inşaat alanını, daire brüt büyüklüğüne bölersiniz.
| Hesap | Sonuç |
|---|---|
| 1.267,50 ÷ 100 m² | 12,67 |
| Yapılabilecek daire | 12 daire |
Artan 67,50 m² kaybolmaz, dairelere dağıtılır. Yani 12 daire ortalama 105,63 m² brüt olur. Uygulamada mimari proje bu dağıtımı belirler.
Bu hesabı elle yapmayın
Kârlı Parsel, imar durumundaki değerleri girdiğinizde bu hesabın tamamını, üstüne çekme mesafelerini, otopark ihtiyacını ve kat karşılığı fizibiliteyi yapar. Daire sayısı ücretsizdir.
Kendi parselinizi hesaplayınSık yapılan üç hata
Tapu alanı üzerinden hesaplamak. DOP kesilmemiş bir alanla yapılan hesap, 1.000 m²'lik parselde 525 m²'ye kadar fazla inşaat gösterir. Alıcıya verilen teklif buradan yanlış çıkar.
%30'u kâr sanmak. Emsal harici alanların büyük kısmı balkon ve merdivendir. Satılabilir ama bedelsiz değildir: inşaat maliyeti bu alanlar için de ödenir.
Çekme mesafelerini unutmak. TAKS 195 m² diyor olabilir ama dar bir parselde ön, yan ve arka bahçelerden sonra yapı yaklaşma sınırı içinde 150 m² kalıyorsa, emsali kullanmak için kat sayısı yetmez.
Sık sorulan sorular
Emsal ile KAKS aynı şey mi?
Evet. Yönetmelikteki adı kat alanı kat sayısı (KAKS), halk arasında emsal denir. İmar durum belgelerinde ikisi de geçebilir.
Emsal 1,50 ne demek?
Net parselin 1,5 katı kadar emsale esas inşaat yapılabilir demektir. 650 m² net parselde 975 m².
Bodrum kat emsale dahil mi?
İskân edilen, yani konut veya ticari olarak kullanılan bodrum katlar emsale dahildir. Tamamen gömülü, otopark ve sığınak gibi zorunlu kullanımlara ayrılmış bodrumlar emsal harici sayılır.
Emsal değerini nereden öğrenirim?
Parselin bağlı olduğu belediyeden alınan imar durum belgesinde yazar. Birçok belediye e-imar sistemi üzerinden de gösterir.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır. Uygulama imar planı notları ve ilgili idarenin imar yönetmeliği sonucu değiştirebilir. Resmî işlemler için belediyenize danışın.