Kat karşılığında kaç daire çıkar?
Arsa sahibi de müteahhit de aynı soruyu sorar: bu arsadan kaç daire çıkar, kim ne kadar alır, kâr var mı? 1.000 m²'lik bir parsel üzerinden toplam daireden paylaşıma, paylaşımdan kâr marjına kadar hesabı çıkarıyoruz.
Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsayı müteahhide verip karşılığında inşa edilecek bağımsız bölümlerden pay almasıdır. İşin arsa sahibi için de müteahhit için de "kârlı" olup olmadığı üç sayıya bağlıdır: toplam kaç daire çıkıyor, paylaşım oranı ne ve müteahhidin maliyeti çıkardıktan sonra kâr marjı ne kadar.
1. Önce toplam daire sayısı
Kat karşılığı hesabının ilk adımı, imar durumuna göre parselden çıkacak toplam inşaat alanını bulmaktır. Bu, emsal hesabıyla aynıdır.
| Adım | Değer |
|---|---|
| Tapu alanı | 1.000 m² |
| DOP kesintisi (%35) | −350 m² |
| Net imar parseli | 650 m² |
| Emsale esas alan (emsal 1,50) | 975 m² |
| %30 emsal harici hak | 292,50 m² |
| Toplam inşaat alanı | 1.267,50 m² |
100 m² brüt daireler planlanıyorsa 1.267,50 ÷ 100 = 12 daire çıkar. Bu sayı, paylaşımın üzerine oturacağı temeldir; yanlış hesaplanan bir emsal, paylaşım görüşmesini baştan çarpıtır.
2. Paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Kanunda sabit bir oran yoktur; İmar Kanunu ve Borçlar Kanunu çerçevesinde taraflar serbestçe anlaşır. Ama piyasada oranı belirleyen üç faktör vardır:
- Arsanın güncel rayiç değeri — büyükşehir merkezinde m² fiyatı yüksekse arsa sahibinin payı artar.
- İnşaat maliyeti — malzeme ve işçilik maliyeti yükseldikçe müteahhit payı da yükselir, çünkü riski o üstlenir.
- Satış hızı ve bölge talebi — hızlı satılan bölgelerde müteahhit daha düşük paya razı olabilir, çünkü nakit dönüşü hızlıdır.
Kabaca bir yaklaşım: arsa payı ≈ arsa değeri ÷ (arsa değeri + inşaat maliyeti + müteahhit kâr beklentisi). Bu formül başlangıç noktasıdır, gerçek oran karşılıklı pazarlıkla netleşir.
Örnek paylaşım
| Taraf | Pay | Daire |
|---|---|---|
| Arsa sahibi | %40 | 4,8 → 5 daire |
| Müteahhit | %60 | 7,2 → 7 daire |
| Toplam | %100 | 12 daire |
Küsuratlı daireler genelde nakit farkla veya otopark/depo gibi ek birimlerle dengelenir; sözleşmede bu denge açıkça yazılmalıdır.
3. Müteahhidin kâr marjı
Müteahhit için asıl soru pay oranı değil, net kârdır. Bunun için inşaat maliyeti ve satış geliri karşılaştırılır.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Müteahhide kalan 7 daire × 100 m² × 60.000 TL/m² | 42.000.000 TL |
| Toplam inşaat maliyeti (1.267,50 m² × 18.000 TL/m²) | −22.815.000 TL |
| Brüt kâr | 19.185.000 TL |
| Kâr marjı (brüt kâr ÷ satış geliri) | %45,7 |
Burada inşaat maliyeti toplam inşaat alanı üzerinden hesaplanır (arsa sahibine giden daireler dahil), çünkü hepsini müteahhit inşa eder. Gelir ise yalnızca müteahhide kalan dairelerin satışından gelir.
Kâr marjı hesaplanırken sık yapılan hata: sadece kendi payına düşen dairelerin maliyetini düşmek. Müteahhit binanın tamamını inşa eder, arsa sahibinin daireleri dahil; maliyet buna göre hesaplanmalıdır.
4. Arsa sahibi için "kârlı mı" sorusu
Arsa sahibi için kıyas noktası, arsayı nakit satmak ile kat karşılığı vermek arasındaki farktır.
| Senaryo | Getiri |
|---|---|
| Arsayı nakit satmak (1.000 m² × 25.000 TL/m²) | 25.000.000 TL |
| Kat karşılığı: 5 daire × 100 m² × 60.000 TL/m² | 30.000.000 TL |
Kat karşılığı genelde daha yüksek getiri verir çünkü arsa sahibi, inşaatın "bittikten sonraki" değerinden pay alır. Ama bu getiri zamana yayılıdır (inşaat süresi + satış süresi) ve müteahhit riski içerir: inşaat gecikirse, iflas ederse veya kalite düşükse arsa sahibi zararla karşılaşabilir.
Bu hesabı arsaya bakmadan yapın
Kârlı Parsel, imar durumundaki değerleri girdiğinizde toplam daire sayısını, kat karşılığı fizibiliteyi, maliyeti ve gerekli satış fiyatını tek ekranda hesaplar.
Kendi parselinizi hesaplayınSık yapılan üç hata
Emsal hesabını atlamak. Paylaşım görüşmesine, doğru toplam daire sayısı olmadan oturmak; yanlış emsalle yapılan teklif taraflardan birini zarara sokar.
Maliyeti sadece kendi payı üzerinden hesaplamak. Müteahhit binanın tamamını inşa eder; maliyet toplam alan üzerinden, gelir yalnızca kendi payından hesaplanmalıdır.
Satış fiyatını sabit varsaymak. İnşaat 18-24 ay sürebilir; bu sürede malzeme fiyatları ve satış fiyatları değişir. Fizibilite yaparken bir güvenlik payı bırakmak gerekir.
Sık sorulan sorular
Kat karşılığında arsa sahibine kaç daire verilir?
Sabit bir oran yoktur; bölgeye, arsa değerine ve inşaat maliyetine göre değişir. Büyük şehir merkezlerinde arsa sahibi payı %35-45 arasında, değeri düşük bölgelerde %50-60'a kadar çıkabilir.
Kat karşılığı oranı nasıl hesaplanır?
Arsanın güncel satış değeri ile toplam inşaat maliyeti ve satış geliri karşılaştırılır. Arsa payı ≈ arsa değeri ÷ (arsa değeri + müteahhit kârı + inşaat maliyeti) formülüyle yaklaşık oran bulunur, sonra pazarlıkla netleşir.
Müteahhit karda mı zararda mı, nasıl anlarım?
Toplam satış gelirinden inşaat maliyeti düşülür, kalan müteahhide kalan daire sayısına bölünür. Bu tutarın satış bedeline oranı kâr marjını verir.
Kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?
Daire paylaşım listesi, teslim tarihi ve gecikme cezası, malzeme ve metraj listesi, ruhsat ve iskan sorumluluğu, banka teminat mektubu şartları sözleşmede net yazılmalıdır.
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık değildir. Kat karşılığı sözleşmeleri için avukata, fiyatlandırma için bölgenizdeki emlak uzmanına danışın.